Avant tout, rappelons brièvement le principe du démembrement. Lorsqu’un individu détient un bien en pleine propriété, il jouit à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété. Il a le droit d’occupation du bien à sa guise et de percevoir les loyers d’une éventuelle mise en location grâce à l’usufruit. Il est libre de disposer du bien selon ses convenances également : conservation, transmission, cession, revente. Ce, grâce à la nue-propriété.
Lorsque l’actif est démembré, deux individus se départagent ces droits : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement est cependant un montage qui est temporaire : soit il est viager, c’est-à-dire qu’il cesse d’être en vigueur au décès de l’usufruitier, soit il est conclu sur une période préalablement déterminée par les deux parties. Dans les deux cas, le démembrement expire lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire. Ce dernier devient alors plein propriétaire de l’actif.
Les SCPI sont adossées à de l’immobilier locatif et gérées par leur exploitant. Le montage du démembrement n’est pas opéré au niveau des immeubles proprement dit, mais plutôt des parts de SCPI elles-mêmes. Ainsi, l’investisseur peut choisir entre l’acquisition de parts en nue-propriété ou en usufruit.
Voici les avantages du démembrement :
Les risques locatifs génèrent des risques de perte en capital, en ce sens que la carence en loyers c’est-à-dire ceux en attente de recouvrement, pourrait se répercuter sur les investisseurs.
Dans ce cas, acheter des parts en nue-propriété se révèle extrêmement avantageux. Le nu-propriétaire détient des parts démembrées dans son portefeuille, mais ne perçoit pas de dividendes. Il est donc écarté des risques locatifs, tout en étant exonéré d’impôt. Au moment où il retrouve l’usufruit de la SCPI, la crise sera passée et le rendement au rendez-vous. De plus, la réintégration de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire se fait sans frais. Un contrat de démembrement est ainsi conclu au moment de l’achat des parts par les deux parties, dans laquelle sont mentionnées toutes les clauses relatives aux dispositions du montage, dont la durée, la décote et la clé de répartition.