Les risques de non-paiement des loyers par les locataires des SCPI sont élevés en période d’économie en crise, ce qui se répercute sur les dividendes. Or, en investissant en démembrement, ces risques sont écartés : nous vous expliquons pourquoi.
Rappel sur le mécanisme du démembrement
Avant tout, rappelons brièvement le principe du démembrement. Lorsqu’un individu détient un bien en pleine propriété, il jouit à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété. Il a le droit d’occupation du bien à sa guise et de percevoir les loyers d’une éventuelle mise en location grâce à l’usufruit. Il est libre de disposer du bien selon ses convenances également : conservation, transmission, cession, revente. Ce, grâce à la nue-propriété.
Lorsque l’actif est démembré, deux individus se départagent ces droits : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement est cependant un montage qui est temporaire : soit il est viager, c’est-à-dire qu’il cesse d’être en vigueur au décès de l’usufruitier, soit il est conclu sur une période préalablement déterminée par les deux parties. Dans les deux cas, le démembrement expire lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire. Ce dernier devient alors plein propriétaire de l’actif.
Le démembrement d’une SCPI
Les SCPI sont adossées à de l’immobilier locatif et gérées par leur exploitant. Le montage du démembrement n’est pas opéré au niveau des immeubles proprement dit, mais plutôt des parts de SCPI elles-mêmes. Ainsi, l’investisseur peut choisir entre l’acquisition de parts en nue-propriété ou en usufruit.
Voici les avantages du démembrement :
- Usufruitier et nu-propriétaire achètent leurs parts de SCPI suivant un prix qui subit une décote. Plus la durée du démembrement s’allonge dans le temps, plus cette décote est intéressante.
- Le nu-propriétaire, qui renonce volontairement aux loyers, est exempté d’impôt foncier relatif à ses dividendes de SCPI pendant toute la durée du montage patrimonial
- L’usufruitier n’a pas besoin de planifier la revente de ses parts à l’échéance prévue, c’est-à-dire à la fin du démembrement, puisque le nu-propriétaire en récupère automatiquement l’usufruit
- Ce dernier détient à ce moment-là des parts en pleine propriété. Ainsi, s’il décide de les revendre, il pourra encaisser des gains certains, sachant que l’acquisition s’est opérée à partir d’un prix décoté et que la revente est réalisée sur la base d’un prix en pleine propriété. Cela, sans compter les possibles valorisations du prix de la part au fil des ans de détention.
- La valeur de la nue-propriété diminue avec le temps. Exemple : pour un démembrement conclu sur 5 ans, la valeur de la nue-propriété est de 80% tandis que celle de l’usufruit est de 20%. Lorsque le démembrement est mis en place pendant 10 ans, la valeur de la nue-propriété est de 65% et celle de l’usufruit de 35%. Cette clé de répartition varie d’une SCPI à l’autre en fonction des flux de trésorerie.
Pourquoi acheter en démembrement en période de crise ?
Les risques locatifs génèrent des risques de perte en capital, en ce sens que la carence en loyers c’est-à-dire ceux en attente de recouvrement, pourrait se répercuter sur les investisseurs.
Dans ce cas, acheter des parts en nue-propriété se révèle extrêmement avantageux. Le nu-propriétaire détient des parts démembrées dans son portefeuille, mais ne perçoit pas de dividendes. Il est donc écarté des risques locatifs, tout en étant exonéré d’impôt. Au moment où il retrouve l’usufruit de la SCPI, la crise sera passée et le rendement au rendez-vous. De plus, la réintégration de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire se fait sans frais. Un contrat de démembrement est ainsi conclu au moment de l’achat des parts par les deux parties, dans laquelle sont mentionnées toutes les clauses relatives aux dispositions du montage, dont la durée, la décote et la clé de répartition.
