Quels sont les avantages d’une SCPI démembrée en période de crise ?

Les risques de non-paiement des loyers par les locataires des SCPI sont élevés en période d’économie en crise, ce qui se répercute sur les dividendes. Or, en investissant en démembrement, ces risques sont écartés : nous vous expliquons pourquoi.

 

Businessman, Man, Portrait, MaleRappel sur le mécanisme du démembrement

Avant tout, rappelons brièvement le principe du démembrement. Lorsqu’un individu détient un bien en pleine propriété, il jouit à la fois de l’usufruit et de la nue-propriété. Il a le droit d’occupation du bien à sa guise et de percevoir les loyers d’une éventuelle mise en location grâce à l’usufruit. Il est libre de disposer du bien selon ses convenances également : conservation, transmission, cession, revente. Ce, grâce à la nue-propriété.

Lorsque l’actif est démembré, deux individus se départagent ces droits : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement est cependant un montage qui est temporaire : soit il est viager, c’est-à-dire qu’il cesse d’être en vigueur au décès de l’usufruitier, soit il est conclu sur une période préalablement déterminée par les deux parties. Dans les deux cas, le démembrement expire lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire. Ce dernier devient alors plein propriétaire de l’actif.

 

Le démembrement d’une SCPI

Les SCPI sont adossées à de l’immobilier locatif et gérées par leur exploitant. Le montage du démembrement n’est pas opéré au niveau des immeubles proprement dit, mais plutôt des parts de SCPI elles-mêmes. Ainsi, l’investisseur peut choisir entre l’acquisition de parts en nue-propriété ou en usufruit.

Voici les avantages du démembrement :

  • Usufruitier et nu-propriétaire achètent leurs parts de SCPI suivant un prix qui subit une décote. Plus la durée du démembrement s’allonge dans le temps, plus cette décote est intéressante.
  • Le nu-propriétaire, qui renonce volontairement aux loyers, est exempté d’impôt foncier relatif à ses dividendes de SCPI pendant toute la durée du montage patrimonial
  • L’usufruitier n’a pas besoin de planifier la revente de ses parts à l’échéance prévue, c’est-à-dire à la fin du démembrement, puisque le nu-propriétaire en récupère automatiquement l’usufruit
  • Ce dernier détient à ce moment-là des parts en pleine propriété. Ainsi, s’il décide de les revendre, il pourra encaisser des gains certains, sachant que l’acquisition s’est opérée à partir d’un prix décoté et que la revente est réalisée sur la base d’un prix en pleine propriété. Cela, sans compter les possibles valorisations du prix de la part au fil des ans de détention.
  • La valeur de la nue-propriété diminue avec le temps. Exemple : pour un démembrement conclu sur 5 ans, la valeur de la nue-propriété est de 80% tandis que celle de l’usufruit est de 20%. Lorsque le démembrement est mis en place pendant 10 ans, la valeur de la nue-propriété est de 65% et celle de l’usufruit de 35%. Cette clé de répartition varie d’une SCPI à l’autre en fonction des flux de trésorerie.

 

Pourquoi acheter en démembrement en période de crise ?

Les risques locatifs génèrent des risques de perte en capital, en ce sens que la carence en loyers c’est-à-dire ceux en attente de recouvrement, pourrait se répercuter sur les investisseurs.

Dans ce cas, acheter des parts en nue-propriété se révèle extrêmement avantageux. Le nu-propriétaire détient des parts démembrées dans son portefeuille, mais ne perçoit pas de dividendes. Il est donc écarté des risques locatifs, tout en étant exonéré d’impôt. Au moment où il retrouve l’usufruit de la SCPI, la crise sera passée et le rendement au rendez-vous. De plus, la réintégration de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire se fait sans frais. Un contrat de démembrement est ainsi conclu au moment de l’achat des parts par les deux parties, dans laquelle sont mentionnées toutes les clauses relatives aux dispositions du montage, dont la durée, la décote et la clé de répartition.

LMNP et résidence étudiante : comment ça marche ?

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Vous souhaitez profiter de tous les avantages que procure l’investissement en résidence étudiante : la défiscalisation en fait partie, grâce à votre statut de loueur en meublé non professionnel. Comment ça marche et quels sont les réels atouts dont vous bénéficiez en plaçant votre argent dans ce support d’investissement à fort potentiel de rendement ? LMNP et location meublée Le (afin de bénéficier des atouts de la LMNP.

En revanche, vous êtes libre de choisir l’emplacement du bien, la durée de la mise en location, de même que le montant des loyers. En effet, la LMNP est plus flexible que les autres dispositifs défiscalisants qui sont proposés dans la location nue. De plus, le rendement est plus intéressant, avec un taux moyen de 4.3% par an, contre 3% dans la location nue.

 

La défiscalisation via la LMNP classique

La LMNP classique vous permet de défiscaliser grâce aux 2 régimes qui s’appliquent en fonction du montant total de votre chiffre d’affaires, c’est-à-dire de vos revenus locatifs annuels. Il s’agit du régime réel d’imposition et du régime micro-BIC.

  • Les avantages du réel d’imposition : la déduction de vos charges sur les deux premières années de votre investissement, puis celle des amortissements de l’immobilier et du mobilier. Il se pourrait que vous enregistriez un excédent d’amortissement : la déduction sera alors reportée sur les prochaines années, sans limite de temps
  • Les avantages du régime micro-BIC : un abattement de 50% à 71% et qui est fonction du type de logement que vous exploitez.

 

LMNP et résidence avec services

Si vous investissez dans une résidence avec services, dont les résidences étudiantes font partie, vous bénéficiez en plus, de la récupération de la TVA immobilière de votre acquisition. Cela s’applique, bien entendu, si vous avez réalisé l’achat d’une résidence neuve. Vous devez alors vous engager sur une période de 20 ans afin d’être éligible à cet avantage fiscal supplémentaire.

Rappelons que cet avantage n’est pas accessible si vous faites louer un logement classique, puisque certaines conditions doivent être réunies. Celles-ci sont les suivantes : le service de petit-déjeuner, le nettoyage journalier du logement, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Vous bénéficiez alors du régime fiscal de la para-hôtellerie) [...]

Pourquoi s'intéresser à la location-vente ?

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La location-vente ou location-accession permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir forcément capitalisé tous les fonds requis pour son financement. En effet, le transfert de propriété ne se fait qu’après versement de la part locative tous les mois et qui est alors additionnée à la part acquisitive. Cette dernière constitue une proportion du prix de vente, et elle est complétée par un (le contrat de location-accession) [...]

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La protection des enfants est plus que jamais un défi, surtout dans les pays où la situation a atteint un énorme degré de sensibilité. C’est l’exemple de la France où il existe toujours des enfants qui n’ont pas accès au soin et à l’éducation. Il existe même des zones où le taux d’analphabétisme est de 73 %, ce qui inquiète davantage les institutions chargées de la (droits des enfants) [...]

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